Die Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 verändert die Besteuerung von Immobilien grundlegend. Während selbstgenutztes Wohneigentum künftig nicht mehr als Einkommen besteuert wird, werden gleichzeitig zentrale Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt, insbesondere beim Schuldzinsenabzug und bei den Unterhaltskosten.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts stellt sich für Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Liegenschaften die Frage neu: Bleibt das Privatvermögen die optimale Struktur – oder ist die Immobiliengesellschaft künftig steuerlich im Vorteil?

NEUE SPIELREGELN IM PRIVATVERMÖGEN
Mit dem Systemwechsel wird insbesondere der Schuldzinsenabzug im Privatvermögen stark eingeschränkt. Künftig können Schuldzinsen nur noch anteilsmässig geltend gemacht werden. Der abzugsfähige Anteil richtet sich danach, welcher Teil des Vermögens in nicht selbstgenutzten Immobilien gebunden ist. Je geringer dieser Anteil ist, desto stärker wird der Schuldzinsenabzug eingeschränkt.

Machen fremdvermietete (bzw. nicht selbstgenutzte) Liegenschaften beispielsweise 20 % des Gesamtvermögens aus, sind auch nur 20 % der privaten Schuldzinsen abzugsfähig. Ein Teil der Finanzierungskosten bleibt somit steuerlich unberücksichtigt, obwohl die entsprechenden Mietzinserträge weiterhin voll besteuert werden. Dies führt insbesondere dann zu einer höheren steuerlichen Belastung, wenn der Anteil an nicht selbstgenutzten Liegenschaften am Gesamtvermögen gering ist.

IMMOBILIENGESELLSCHAFT: KLARE UNTERSCHIEDE
Bei einer Immobiliengesellschaft bleibt die steuerliche Behandlung unverändert. Schuldzinsen und Unterhaltskosten gelten weiterhin als geschäftsmässig begründet und sind voll abzugsfähig – ein zentraler Vorteil gegenüber dem Privatvermögen.

Zusätzlich ergeben sich weitere Unterschiede:

– Erträge werden auf Stufe Gesellschaft mit Gewinnsteuer erfasst (grundsätzlich ohne Progression)
– Im Privatvermögen erfolgt die Besteuerung als Einkommen (progressiv)
– Abschreibungen sind nur bei der Gesellschaft möglich
– In der Gesellschaft können Verluste vorgetragen werden, beispielsweise bei grösseren Renovationen

Gerade bei höherer Fremdfinanzierung oder bei grösseren Immobilienportfolios können sich die steuerlichen Unterschiede deutlich auswirken. Zudem erlaubt die Gesellschaft, Gewinne gezielt zu reinvestieren, ohne dass sofort eine Besteuerung auf privater Ebene der Eigentümerinnen und Eigentümer erfolgt.

Auch im Zusammenhang mit der Nachfolgeregelung bietet eine Immobiliengesellschaft Vorteile, da Aktien wesentlich einfacher und flexibler übertragen werden können als direkte Eigentumsanteile an Immobilien.

ABER DIE IMMOBILIENGESELLSCHAFT BLEIBT NICHT IN JEDEM FALL DIE BESSERE LÖSUNG
– Doppelbesteuerung von Gewinnen (Gewinnsteuer und später Dividendenerträge)
– Kein Pauschalabzug für Unterhaltskosten, nur effektive Aufwendungen
– Laufender administrativer Aufwand (Buchhaltung, Jahresabschluss, zusätzliche Steuererklärung)
– Minimalsteuer in gewissen Kantonen

Die Überführung bestehender Liegenschaften in eine Gesellschaft sollte sorgfältig geprüft werden. Dabei können insbesondere Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern sowie weitere Transaktionskosten anfallen. Dieses „Eintrittsticket“ ist oft entscheidend – die einmaligen Kosten können potenzielle steuerliche Vorteile über Jahre hinweg relativieren oder sogar aufheben.

WANN KANN EINE IMMOBILIENGESELLSCHAFT SINNVOLL SEIN?
Eine Struktur über eine Gesellschaft ist insbesondere zu prüfen:

– bei mehreren Liegenschaften oder beim gezielten Aufbau eines Portfolios
– bei hoher Fremdfinanzierung
– bei hoher persönlicher Steuerprogression
– im Rahmen der Nachfolgeplanung

Selbstbewohnte Liegenschaften sind in einer Gesellschaft in der Regel nicht sinnvoll, da eine Nutzung durch die Eigentümerinnen und Eigentümer nur zu marktkonformen Konditionen erfolgen kann. Andernfalls liegt eine geldwerte Leistung vor.

Eine Immobiliengesellschaft kann zudem sinnvoll sein, wenn externe Investorinnen und Investoren eingebunden werden sollen. Die Beteiligung über eine Gesellschaft ermöglicht eine klare Strukturierung der Eigentumsverhältnisse sowie einen flexibleren Ein- und Austritt von Kapitalgebenden.

FAZIT
Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt zu einer spürbaren Verschiebung der steuerlichen Rahmenbedingungen. Während das Privatvermögen insbesondere aufgrund der Einschränkung beim Schuldzinsenabzug an Attraktivität verliert, ist die Immobiliengesellschaft in vielen Fällen steuerlich im Vorteil.

Ob sich eine Immobiliengesellschaft im konkreten Fall lohnt, hängt vom Zusammenspiel mehrerer Faktoren ab, insbesondere von Finanzierung, Steuerprogression und Investitionsstrategie.

Entscheidend ist, die Auswirkungen der neuen Regelung frühzeitig zu verstehen und die eigene Struktur auf dieser Basis bewusst festzulegen. Anhand konkreter Berechnungen zeigen wir, wie sich unterschiedliche Strukturen steuerlich auswirken und welche Lösung für Sie langfristig sinnvoll ist.